Weit mehr, als nur Schall und Rauch

Wohnungsunternehmen müssen neben ihrem Kerngeschäft ständig technische und rechtliche Entwicklungen im Auge haben. Neue Anforderungen bei Energieeinspar-, Trinkwasser- und Betriebssicherheitsverordnung sind weitgehend bekannt. Kaum bekannt ist dagegen, dass das Fehlen von Rauchwarnmeldern auch dort, wo sie nicht gesetzlich gefordert sind, ein hohes Haftungsrisiko birgt. Hier hilft KALORIMETA.

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Rund 500 Wohnungsbrände und ein Toter: das ist die erschreckende Bilanz eines ganz normalen Tages in Deutschland. Mehr als 400 Tote und zehnmal so viele Verletzte sind das pro Jahr. Das Schlimme daran: Viele könnten noch leben. Fachleute gehen davon aus, dass 95 Prozent der Brandtoten hätten gerettet werden können, wenn Rauchwarnmelder installiert worden wären.

Warum bereits ein kleiner Wohnungsbrand einen tödlichen Ausgang haben kann, zeigt sich im Versuch. Die Bundesanstalt für Materialforschung (BAM) hat die 2006 den Brandverlauf in einer Wohnung untersucht. Der Behörde zufolge bleiben vom Brandbeginn bis zur gefahrlosen Flucht nur zwei bis zweieinhalb Minuten Zeit zur Flucht. In einem weiteren Versuch der BAM zeigte sich, dass ein Rauchwarnmelder die Fluchtzeit verdoppelt, weil er bereits Alarm gibt, wenn der Brand noch schwelt, also erst entsteht. Vor allem aber werden nachts schlafende Bewohner durch den Alarm aufgeweckt und haben so die Chance zur Flucht.

Schadenersatz wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht

Darüber, dass Rauchwarnmelder Leben retten können, sind sich fast alle im Klaren. Was viele jedoch nicht wissen: Eigentümer einer Wohnanlage, eines Hauses oder einer Wohnung haften für Schäden, die aus einem Wohnungsbrand entstehen, wenn sie keine entsprechenden Vorkehrungen getroffen haben. Dabei spielt es keine Rolle, ob in der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) ein entsprechendes Schutzgesetz formuliert ist oder nicht. Bei den Juristen herrscht Einigkeit darüber, dass für den Eigentümer auch in den Bundesländern ohne Rauchmelderpflicht ein hohes Haftungsrisiko besteht, weil er seine allgemeine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat.

Der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zufolge hat Eigentümer nach Paragraf 823 Absatz 1 BGB die Pflicht, Mieter, Wohnungsnutzer und Gäste des Hauses vor allen objektiv erkennbaren Gefahren rechtzeitig durch „technisch geeignete, am Markt verfügbare und wirtschaftlich angemessene Maßnahmen zu schützen“. Dazu gehört neben der bekannten Räum- und Streupflicht auch der Schutz vor Brandgefahren. Unterbleibt das, kann die Haftung im Ernstfall sogar Geschäftsführer oder Vorstände von Wohnungsunternehmen persönlich treffen. Trotzdem haben nach Angabe von Branchenkennern selbst in den Bundesländern, in denen die LBO Rauchmelder verbindlich vorschreibt, noch längst nicht alle Wohnungsunternehmen die Geräte installiert. „In Hamburg reagieren die Behörden bereits und mahnen nach Stichproben unter Bußgeldandrohung den umgehenden Einbau von Rauchwarnmeldern an“, weiß KALORIMETA-Vorstand Jürgen Lünnemann.

Davon, die Beschaffung, Installation und Wartung der Rauchmelder den Mietern zu überlassen, wie es die LBO von Mecklenburg-Vorpommern ermöglicht, raten Juristen dringend ab. Das Haftungsrisiko für den Eigentümer besteht nämlich fort, weil der Eigentümer im Rahmen der Verkehrssicherung die Pflicht hat, die technischen Sicherheitsanlagen regelmäßig zu kontrollieren. Die Wohnungswirtschaft steht nun vor der Frage, wer sich um die Rauchwarnmelder kümmern soll. Schließlich sollen die aufwendigen Maßnahmen - tausende Geräte müssen montiert und regelmäßig gewartet werden - den normalen Geschäftsablauf nicht beeinträchtigen und keine wichtigen Ressourcen binden.

KALORIMETA installiert und wartet Rauchwarnmelder rechtssicher und kostengünstig. Deshalb haben die Hamburger deutschlandweit bereits mehr als 750000 Geräte installiert hat. Weil KALORIMETA für die Heizkostenabrechnung ohnehin in die Wohnungen muss, entstehen deutliche Synergieeffekte. Deshalb kann der Energiedienstleister für hochwertige Rauchwarnmelder langfristig mit günstigen Preisen am Markt agieren. Das System ist so gestaltet, dass die speziell geschulten Mitarbeiter die Geräte warten können. „Wir sind es gewohnt, gegebenenfalls wiederzukommen, bis der Bewohner den Zutritt gewährt“, sagt Lünnemann. Erst wenn alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind, die Geräte jährlich gewartet werden und alles lückenlos dokumentiert ist, sind Wohnungsunternehmen haftungstechnisch auf der sicheren Seite.

Welch gute Dienste Rauchwarnmelder leisten, zeigt ein Fall aus jüngster Zeit: In einem Mehrfamilienhaus in Koblenz, das 2008 mit Rauchwarnmeldern von KALORIMETA ausgestattet wurde, brach in der Wohnung einer an Demenz erkrankten Bewohnerin ein Brand aus. Von den funkvernetzten Rauchwarnmeldern frühzeitig alarmiert, konnten die anderen Hausbewohner nicht nur sich selbst, sondern auch die alte Dame retten, bevor zwei Wohnungen komplett ausbrannten. Hier zeigt sich, dass die Rauchwarnmelder von KALORIMETA eben doch weit mehr sind, als nur Schall und Rauch.

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